数据说话:买房对抗通胀,效果怎么样?

2016-03-28 1355人阅读,共0个回复 通胀M2
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关于买房对抗通胀的话题引发了很大争议。但是,无论如何,是事实和逻辑决定了一个结论是否正确,而不是民意调查。用事实说明,用数据说话,结论就一清二楚。下面这张图显示的是从2010年6月到2016年2月的房价及M2和CPI走势。

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数据来源:中国指数研究院、中原数据、央行、国家统计局

如何衡量通胀?

如果你还是用CPI来衡量所谓通胀,那么你应该再想想。一个人一生要吃多少菜?买菜能花多少钱,买房要花多少钱?一个人的钱不仅是买菜的,更是买房置业的。当房价越来越贵,本质上还是普通人的购买力下降了,跟不上房价增长的速度,财富从普通人手中向拥有资本资产(如房产)的人手中转移。“通胀”这个词是“通货膨胀”的简称,所谓通货,是流通中的货币,应该是货币流通总量。因此,用货币供应总量M2来衡量广义通胀才是更合理的。自1999年12月以来,中国货币供应总量M2的年复合增长率是17%,而用CPI衡量的“通胀”每年才2.46%,不同的尺度,看到的是两个截然不同的世界。

从M2通胀的角度看

如果我们把M2的增长看做广义的通胀,那么香港房价从2010年6月到2013年5月期间跟上了通胀的步伐,而从2015年8月见顶之后则与通胀的方向背道而驰,一头向下,根本无力对抗通胀。剩下的其他所有城市,除了深圳之外,都没有跟上M2通胀的步伐。而深圳这个特例也只是在过去的一年左右开始大幅度的追赶M2的增幅,最终在2016年2月底追上了M2通胀。

从CPI通胀的角度看

如果我们用官方公布的CPI数据衡量通胀,则全国房价指数在2012年左右就没跑过CPI,过去六年基本上与CPI走势持平,不相上下。只有北京、上海、深圳的一线城市房价远远超越了CPI指数。考虑到全国房价是一个平均数,一线城市大幅度超越,那么肯定还有大量二三线城市的房价在过去六年里没有跑过CPI,无法对抗通胀。

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如果用杠杆呢?

很多人认为,因为买房大部分是按揭贷款,有一定的杠杆,因此买房的回报率可以轻松超越通胀,再不行就加更高的杠杆,如首付贷等更激进的方式,就可以轻松获得更高的回报。但是,杠杆的规律就是,杠杆无法把一个不好的投资变成好的投资,却可以把一个好的投资搞砸。因为投资的风险来源于资产本身与杠杆。过高的杠杆会加剧风险。

1)杠杆原理

杠杆的原理在于投入较少本金,借入大量债务,购买资产。当资产升值时,债务不随之升值,本金却随之升值,资产是本金的几倍,本金的回报率也就是资产回报率的几倍。

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因此,杠杆带来的回报还是来源于运用杠杆购买的资产,只不过被债务放大了回报率。但是,杠杆不仅放大回报,也同样放大损失。美国的次贷危机中,出现了杠杆几乎是无穷大的“零首付”,一旦资产价格下跌,损失的百分比也几乎是无穷大的。

2)杠杆提高本金回报

从基本的杠杆原理可以看出,杠杆提高的是投入本金的回报率,而不是资产的回报率。因此,衡量房产这种资产对抗通胀的能力,需要用资产的回报率与通胀率相比较才更合理。

3)买房是对冲操作

对绝大多数人来说,“对冲”似乎是对冲基金干的事,与自己无关。其实,对冲无处不在。按揭贷款买房,本质上是一种“多房产,空债务”的对冲操作。如果资产相对通胀升值,债务相对通胀贬值,那么这是一种完美的对冲。但是,如果资产在通胀下不能同步升值,而债务则随着通胀升值(如更高利息),那么这就是一种糟糕的对冲。而且由于杠杆的作用,整个风险敞口不仅来自资产,更来自于债务,风险几乎是翻倍的。

4)现金流是刚性的

一旦运用了按揭贷款买房,迟早需要还本付息,因此,现金流出是刚性的。与此同时,由于高高在上的房价,目前房地产的现金流(出租收益)非常低,根本无法覆盖按揭贷款的还本付息。因此,按揭贷款买房本身就制造了一个刚性负现金流的资产,必须不断投入现金,维持资产。记住,一旦你还不上按揭贷款,不管你之前付了多少钱,房子可能就不是你的了。

结论

数据证明,全国绝大部城市房价在过去6年左右的时间里基本没有跑过CPI通胀,更没有跑过M2通胀,只有深圳在过去一年中突飞猛进,创下了世界纪录,才将将赶上了M2通胀的步伐。而深圳这个特例,能否持续,则很难说。买房对抗通胀,效果不佳。

 


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文章作者:贝乐斯

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