子木:各地都在抢房,退潮后才知道谁在裸泳!

2018-05-10 9551人阅读,共28个回复 抢房房价房地产
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南京抢,南京抢,南京抢完杭州抢;杭州抢,杭州抢,杭州抢完成都抢,成都抢,成都抢,成都抢完重庆抢。

70后急,70后急,70后急完80后急;80后急,80后急,80后急完90后急;90后急,90后急,90后急完你看着都着急。

亲爱的朋友们大家好,刚才播报的,是近期中国楼市的最新资讯。

看到这条资讯的刚需们可能都会有同样的一个疑问,

说好的“房住不炒”呢?

1、抢房何尝不是炒房?

的确,从2016年底开始,“房住不炒”就是中央对中国楼市订下的主基调,一直没改过。

它的意思已经说得非常明白了,就是“房子是用来住的,不是用来炒的”,而且各地政府也都懂,房价不涨是绝对的红线问题。

然而近期无论是成都还是重庆、武汉等地,都频现抢房热潮,限购的地方有人抢,不限购的地方也有人抢。

之前五一假期大妈是飞到海外疯抢奢侈品,而现在都改成了在国内乱飞抢购新房,也许这就叫做消费的升级。其实海外买奢侈品和国内买新房是一样的,无论是免税还是限价,其本质都是打折。

拿这段时间最火热的成都高新区西苑项目来说,这个楼盘精装修的均价才是14000~16000元/平米,而附近的二手房房价达到了3万左右。

因此新房相对整个市场的折价率就达到了50%。是个人都能想明白,只要把新房买来,转手一卖就赚了一倍的差价,简直是无风险暴利投资!

于是,当地居民疯了一样地把自己房子挂到网上,然后去排队抢购新房,虽然是12705人抢购229套房,中签率已经逼近了个位数,但是也抵挡不住他们的发财梦。

为了提高“中奖概率”,他们不惜把躺在炕头上还能动弹的爷爷奶奶都拉过来排队,即使是冒着风雨,也要挥舞着钞票把新房给攻坚下来。

当然抢新房的都号称自己是刚需好同志,旧房一卖,新房一买,天衣无缝,符合刚需的一切政策条件,有何不可。但是他们真的是刚需吗?

恐怕这时候真的刚需们只有躲在角落里含泪默默数着凑不够的首付的份儿吧。尤其是引进的刚毕业大学生,连摇奖的机会都拿不到,何况买房?

限价助涨了炒房的火焰,这是铁打的事实,其实这也不是偶然,而是多方博弈必然的结果。

2、房价倒挂的本质

其实,从2016年10月第一波大规模调控开始,“房住不炒”这四个大字就稳稳得压在了所有城市的头上。

大家纷纷响应号召,16个城市签下军令状,拍着胸脯保证绝不过“涨幅红线”,一定要把房价给压下来。

这道红线,北上广深四大一线城市是严格遵守了,因为这些城市的房价已经涨得翻倍,需求大规模释放,但是其他城市却不是这样的,有的城市还没来得及涨。

例如起涨最慢的省会城市成都,当初的中心区最高房价只有1.6万元,所以按当时的军令状要求,房价最高也不能超过这个限度。

但是一线限死以后,需求外溢,热钱流入了二线城市,同时拉动了本地真实的购房需求,房价一路上涨。

军令状当头不是儿戏,是务必要完成的,面对房价上涨的势头怎么办呢?想来思去有且发现只有一条路可走,就是对新房市场出台限价令。

大家都知道,二手房市场是无法做到价格管控的,因为即使有人挂1亿卖房,只要有人愿意买,就算是有效成交。而新房不同,政府可以管控开发商,如果把开盘价限到红线以下,就可以达到市场房价不上涨的目的。

所以限价之后的这批开发商成了最苦逼的一群人,高价拿地低价出售,有的连本儿都赚不回来。天不塌就死撑着捂盘不售,天要塌了就响应号召拿出几十套做福利给大家分了,甚至很多公司都把资金链拖崩了,所以衍生出来了茶水费、车位费、带看费等等。

结果大家就看到了现在的现象,成都新旧房价严重倒挂,产生了极大的套利空间,人们趋之若鹜,抢房似赶集。

3、被政策破坏的楼市平衡

其实楼市和大自然生态是一样的,它需要一种动态平衡。例如在一片大草原上生存着狼和羊,你不能因怜悯之情把狼都给杀了,那么导致的结果就是羊的生存能力迅速退化,繁衍泛滥内部竞争,最后导致大规模死亡。

就像这次,限价直接把一方压死了,那另一方就肯定会出问题,要知道供需双方之间一直存在着相互抑制的作用。

楼市平衡一直存在着一个公式,

新房+二手房=刚需+投资+投机

其实政策中限购和限贷已经把右方的(投资+投机)大部分冻结了,刚需和刚改成为了市场的主力军。

而限售政策造成新房二手房无法出售,看似降低了交易流动性,抑制了投资需求,但同时也迫使市场二手房供应量大幅减小。再加上限价政策的出台,开发商捂盘不售,新房供应量也大幅减少。

价格源于供需关系,需求不变,新房二手房供给侧大幅减少,导致供需失衡,房价肯定会上涨。

那么,为什么北上广深的房价可以用政策压下来,而成都这些城市不可以?

其实这个在上文已经讲过了,一是,北上广深是第一波房价大涨的城市,房价已经处于高位,透支了市场大部分需求;二是,政策打击了周边的炒市,大部分区盘房价暴跌,影响了所有购房者预期,业主主动下调房价抛盘避险。

所以,政策这东西调控的只能是炒市,而不是楼市。对于有真实需求的楼市,是越限制房价越涨。

所以说,要想实现房住不炒、房价不涨,唯一方法就是改变购房者预期。

4、如何改变购房者预期?

说实话,中国的楼市已经太过狂热了。十年前,国家出了政策,人们想着是怎么去大干一场,而现在,政策一出所有人想的是怎么去大炒一场,先买几套房再说。

最有意思的莫过于前几天朝鲜宣布改革开放,丹东的房价一晚上暴涨了50%。就像当年炒雄安一样,人们都没好好读文件明白这个地方是干嘛用的,就敢去买房,实属有些病态。

其实无论是抢房还是炒房,归根结底就是所有人都坚信“房价永远上涨”的神话。

拿旁边日本东京来说,在东京核心区二三环的房子才卖5~6万/平米,而北京同样的地段,老破小就达到了8万多。

但是东京的人均收入是远超于北京的,而且房价收入也远低于北京,两者结合一看,北京相对于东京是一个巨大的房价泡沫。

那为什么东京房价能这么健康呢?

这个我之前在《日本楼市崩盘史》里面讲过,就是日本人在90年代的时候炒房崩盘了,十年的经济灾难深深地改变了日本人对房地产的认知。

那段历史是整个民族的悲哀,断供跳楼者比比皆是,年轻人见证了老一辈人用一辈子的心血供养一套房子,最终还落得个一贫如洗的下场。

正所谓“一朝被蛇咬十年怕井绳”,对于房子,日本人再也不敢赋予它投资属性。在这种心理暗示下,房价的涨幅常年低迷,手里的钱不管做什么,都比房子增值得快,而年轻人也更愿意租房住,市场趋于理性。

这就是心理预期的作用。

其实从中国房地产历史上也能看出来,“买涨不买跌”心态下的刚需,每次房价一涨,就跑出来买房,只要房价一跌,就全部消失在人海之中。

所以,要想真正的实现“房住不炒”,永远抑制住房价的上涨势头,政策是不行的,即使是立竿见影的提高房贷利率也无法影响到人们对房价上涨对预期。

唯一的方法只能让中国房价来一场杠杆坍塌式的大跌,一定要跌到一部分人杠杆断裂,一定要跌到一部分人跳楼自杀。

但是政府能这么做吗?

5、无法捅破的泡沫

要知道,让房价崩盘是很容易的,但是崩盘之后如何收场则是一个值得思考的问题。

就目前来看,房地产产业所涉及的经济体量几乎绑定了整个经济体的根本。房价一崩,所有背杠杆的购房者全部解套抛盘,供给激增,房子一文不值,而之前背负几百万的高杠杆和一文不值之间的落差就不是举旗闹事的那么简单了。

政府无法救市,房地产牵带的整个产业链就会崩溃,从而会直接引发金融系统性风险,谈何大国崛起?

所以,地方政府只能用限价令这种方法来拖,虽然是掩耳盗铃式的无奈之举,但是只要新开楼盘价不突破红线,就等于房价未涨实现了军令状的承诺。

而中国房地产目前走的路也只能如此,用限价令控死新盘,用限售封死流动性,提高利率对冲杠杆,用利息压垮炒房客,只要时间够长,绝对会有炒房客不堪重负选择抛盘。

当投机客全军覆没了就会释放大量供给,房子不再成为稀缺资源,楼市自然会横盘,然后对接今后的租赁市场,同时对房地产税的出台也是较好的接轨基础。

但是在这里子木还要再加一点。就是一定要让一些地方产生下跌的趋势和现象,虽然这个度很难把握,但起码可以让人们明白投资是有风险的,而不是认为楼市就是绝对高回报的利益场。不然等大家都把房价炒破了,那时候将是整个民族的悲哀,覆巢之下,焉有完卵?

其实无论看多看空楼市,我们都要给“房住不炒”投上最衷心的一票,因为它保障的是纯刚需的生活基础,也是大国崛起的必备因素。

刚需才是整个社会的生命力,否则像香港那样,所有年轻人都被关在了“笼子里”,谁又愿意看到这一幕呢?


文章来源:子木聊房

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文章作者:子木

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已有28位网友发表了看法:
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1L访客 2018-05-10 10:48:59 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Google Chrome 63.0.3239.84Google Chrome 63.0.3239.84
本轮向韭菜转库存,甩债务相当成功,韭菜也割到太孙辈了,以后怎么办,难道再放个80万亿,还是眼睁睁地看着房价瘪下去?
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1L访客 2018-05-11 09:20:30 回复  Meizu MX5Meizu MX5 zBrowser 7.2.1zBrowser 7.2.1
@访客 无新意 旧思想 老调好重弹 任老刻心上 打脸如松 无人管 悲? 欢? 好好想 如此 只能离场
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2L访客 2018-05-10 11:03:23 回复  Samsung S7562Samsung S7562 WeChat 6.3.31.940WeChat 6.3.31.940
大国的楼市模式就是山寨香港,而且连公屋**都没有,在香港发展什么芯片工业就是枉然,服务业倒是可期,不过我有疑问那些比新楼高一倍的二手房怎么套现?
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2L访客 2018-05-10 18:22:18 回复  Huawei PLK-TL01Huawei PLK-TL01 MQQBrowser 8.4MQQBrowser 8.4
@访客 有钱赚干嘛搞芯片,多累,我是姥爷,把房价拉十倍,然后限售三十年
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3L访客 2018-05-10 11:05:14 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Google Chrome 59.0.3071.15Google Chrome 59.0.3071.15
笔者太“善良”,太学究,太**正确了,一旦下跌,你还想控制,飞机失控,你还能稳稳当当的安全降落?一切都是“侥幸至死”的心理,只有一种可能,坍方式大崩盘,摧枯拉朽。
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4L访客 2018-05-10 11:37:19 回复  Huawei ALPHuawei ALP Android Webkit 4.0Android Webkit 4.0
时间?时间是金钱,是生命,有多少时间,**的改革不会给无限的时间,**会给,特朗普也不会给。
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5L访客 2018-05-10 12:20:52 回复  Huawei LLD-AL10Huawei LLD-AL10 Google Chrome 48.0.2564.116Google Chrome 48.0.2564.116
太天真了
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6L访客 2018-05-10 13:03:52 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
买房里确实很多炒房的,但同样有很多确实需要房子的。子木你了解没有,现在的房价是随便定的,只要开发商敢卖什么价格,就给你备案什么价格。假设这些真需要的,听了房空论,真的惨不忍睹。我用真实事例来举给你看。2年前,棚改没实行时,各地房价确实都在硬撑,如我们这的万达,很多图期房便宜,花了7000定的期房没想到2年后开盘价到了4000,联合起来大街小巷打横幅要求退房(万达错就错在信息没保密好,暴露了私下给那些定房的ZF人员退了房),砸售楼处,但这些退房人没想到几个月后棚改开始了,万达的售价1.2万起,又去闹,但已经退了的,闹也没用;南京的启迪方舟,1.2万好多都卖不掉,神马地理位置差,造的不好等,棚改后,2.X万起,真的刚需等于因为等了几个月,这辈子要为一套房子多打工几十年。合肥的更厉害啦,神马到杭州抢房子的,看都懒得看,电话联系,只要能买到就马上去买。国家看失控,在十一期间。紧急出台禁售调控,直到现在。我们这小城市,棚改前,房屋存量好几万,**都急着去库存(毕竟这些房子都被开放商抵押在银行),1万多棚改户带动下,开发商把房价不但全部翻了一倍多,好几万套还被抢了一干二净;从到处求开发商买地,到开发商竞争地;改前看不上小地方的碧桂园等大地产商都统统加入,哪个都知道有着棚改户的带动,房子不够买,棚改户有钱,我们小城市都每人70万房票,只能买房用,更何况大城市。(我一友被我坑了,我陪着看房,地产商好傲啊,看了招商地产的,就一套,2.2W,不接受贷款,爱要不要,生气离开,第二天这朋友自己又去,2.8万爱要不要,我们国家毕竟走的是市场经济,只要有人接受,价格随便开的,一只虾都可以卖28,更何况房子),南京调控开始后,又到了招商兰溪去看,有个熟人在那打工,正好咨询,但老板发话,ZF限价,现在房子不卖,问什么时候卖,答不限时;因此后来出现媒体新闻,几万人冒雨排队抢小河西几百户房源。
子木也许你会问,这里有多少刚需,真的不清楚,买到房子难,到ZF办手续,同样不简单,棚改开始后,买到房子去办手续,要夜里2点就去排队,不排不行啊,每天就放这么多的号,8点上班开始放号,晚一点就轮不上你,谁知道什么时候人才会少下来。
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6L访客 2018-05-11 09:41:44 回复  Samsung N7102Samsung N7102 Android Webkit 4.0Android Webkit 4.0
@访客 棚改一改,旧房去了,新房住上了,口袋空了。
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7L访客 2018-05-10 15:53:07 回复  Huawei MHAHuawei MHA UC Browser 11.9.6.976UC Browser 11.9.6.976
跟如松水平差太远
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8L访客 2018-05-10 16:02:08 回复  Windows XPWindows XP Sogou ExplorerSogou Explorer
拆迁,把新盖的房子拆迁了不让你住,让你再去买新房子,而新房子又涨价了,拆迁返还的钱根本就不够买新房子了。就这样不停的拆迁,你不停的买,把你口袋的钱都送给开发商了。。。。。。。,这样的游戏,这样的GDP,大家懂了吗?
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8L访客 2018-05-10 18:14:29 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 你哪里的,你真的了解拆迁不合算?这轮棚改户全国都给的大方,这笔钱又不要各地全部掏腰包,国开行出大头,我们一个很小的城市,农村的一人都70万(有耕地的另算)(你再去网上搜下济南等大点城市,去搜下雄安新区,网上有个拆迁户视频,快乐疯了,都是几百万,上千万,还有个新闻是深圳的,都上亿),城区老楼房目前还没一个拆迁不清楚,但郊区靠近农村的非民村户口楼房居民按8000,但非农村的拆迁户房票允许买二手房,二手房便宜,城市中心的二手房不过是城郊新楼盘的1/3~1/2,这数据是我刚问的一个买二手房的老人,他原来位置在矿区,70平顶楼,发了60万房票,到市中心花了30万买了个2楼的二手房-比他原来的新,坐车去咨询房票剩下的钱可以退多少,一口一个感谢**,说剩下的钱正好可以养老。---目前全国没有谁不盼着自家遇到拆迁,我们这小城市工资水平很低很低,一礼拜6天工作制的多数月收入不到2000,身强力壮的小伙子在工厂可以到4000左右(无公积金),国企企业非**也是4000左右(但有公积金)只有公务员阶层才1.5万左右,电力部门在2万左右。遇到拆迁等于辛苦工作N年收入。
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8L访客 2018-05-10 18:29:50 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 年龄大了本应看开,但春节时还是和妹妹吵了一架,原因是我对家中贡献小了,说我们家当年全力供养我上了大学,现在混成这样。不管是否理解,还是一笔笔给他们算了一笔帐,毕业第一年工资190,第二年210,第三年涨到400(开始谈恋爱),第四年房改取消福利分房,第五年企业改制,月收入160,第五年考虑家中无法帮的情况下,结婚怎么应付起1000多的房价,辞职打工,工资4000,房租生活要去掉1000多,但还没2年,又遇到奥运申办成功,本地房价(非上海房价)从1000涨到2000,紧接着又遇到世博,2000又涨到3000),眼看着孩子快出生,咬牙花了17.5万买个安置房,(礼拜天兼职,晚上兼职多年和工资一起攒下)。还没轻松点,又要考虑社保医疗,毕业的几年国企没交,还不给补--当时交的太低,ZF不合算,现在一个月比以前一年都多,加房租生活开支打工的工资基本没几个结余了。 而你们几个,因没上大学,一个补偿3套房,一个没补的,200平的地别人开价60万都不卖,打工要多少年能攒到这个钱?假如不去上大学,每天在家睡觉,是不是比现在辛辛苦苦要强的多,你们就没算下我这当哥哥的,最大的错误就是努力学习上了大学,除非有眼光进公务员。
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8L访客 2018-05-10 20:33:04 回复  Windows 8 x64Windows 8 x64 Firefox 59.0Firefox 59.0
@访客 我真的有点怀疑,你是否还是之前说过因为这里老删你回复,你也打算不再频繁回复的那位人士,只因你们的id都是Windows XP Google Chrome **……从那天某一篇长篇大论“自己经验神州M2一人均真不算多”起,这见识简直就是霄壤之别啊,或者说,现在才是霄。
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8L访客 2018-05-10 21:39:02 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 你的见识高?知不知道话不投机半句多?还id,丢人丢到家了。
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8L访客 2018-05-10 21:58:55 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 虽不喜也不想和你这类人交流,还是解释下,本人不管是以前还是现在,还真不会抱怨**,虚幻的网络,能说则说,不能说就不说,不赚一分钱也不损失一分钱。另外,因为这里有你这样的**,以后也不会再来如松这里,你再见到你所谓的id,不会是本人了。不管你是神马东西,也不管你牛不牛,真的,我对你实在鄙视的一塌糊涂。
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8L访客 2018-05-11 10:07:05 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Google Chrome 59.0.3071.15Google Chrome 59.0.3071.15
@访客 悲剧,这样的事太多,只是被媒体忽略,现在不是六个钱包论嘛,还在鼓励新一代韭菜跑步进入房地产,太坏了。这个xxxx没法生存。
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8L访客 2018-05-11 10:21:35 回复  Windows 8 x64Windows 8 x64 Firefox 60.0Firefox 60.0
@访客 呵呵,看把您急得,说的好像您就没精简过表达似的,您觉得只有您才明白系统和浏览器标识是个什么东西么~抓点芝麻就优越感满满的心理建设,确实符合您的身份程度~走好不送,看着这种大段大段的貌似**,尤其是在如松这里,确实还是比较影响文章的阅读体验的。
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8L访客 2018-05-11 09:42:30 回复  Samsung N7102Samsung N7102 Android Webkit 4.0Android Webkit 4.0
@访客 就是这样的!
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9L访客 2018-05-10 16:06:34 回复  Windows XPWindows XP Sogou ExplorerSogou Explorer
拆迁,把你才买没有几年的新盖的房子拆迁了不让你住,让你再去买新房子,而新房子又涨价了,拆迁返还的钱根本就不够买新房子了。就这样不停的拆迁,你不停的买,把你口袋的钱都送给开发商了。。。。。。。,这样的游戏,这样的GDP,大家懂了吗?
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10L访客 2018-05-10 16:26:28 回复  Samsung J7109Samsung J7109 UC Browser 11.8.3.963UC Browser 11.8.3.963
成都主城区均价1.6万是错误的,这个不准。房敌惨伤大部份都这样干,报备价8千,私下卖23000,包括央企……还有成都有个叫青秀小区的,几百套房,排号购房登记人员超30万……真是前无古人,后无来者……
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11L访客 2018-05-10 16:50:31 回复  Huawei KIW-AL10Huawei KIW-AL10 Google Chrome 46.0.2490.76Google Chrome 46.0.2490.76
惊闻广东地区研究执行国六排放标准,这意味着汽车得重新换一茬,韭菜就要常割。
当然了,割韭菜是个技术活,不能割的韭不聊生。
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12L访客 2018-05-10 21:32:20 回复  Windows 7 x64Windows 7 x64 Google Chrome 62.0.3202.89Google Chrome 62.0.3202.89
撕裂社会
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13L访客 2018-05-10 22:03:41 回复  Windows 7 x64Windows 7 x64 Sogou ExplorerSogou Explorer
看到说大国崛起怎么想笑
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14L访客 2018-05-11 10:02:13 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Google Chrome 59.0.3071.15Google Chrome 59.0.3071.15
房地产立国,这是上世纪90年代末期就制定的国策,到2003年以后爆发,2009年彻底转变成房地产依赖,这里面最基本的前提是朱的分税制,中央拿走75%的税收,地方只留25%,但是地方开支一点不少,于是,朱制定了房地产立国让地方体制放开搞土地和房地产税收和卖地,照抄的香港模式,一开始还不知道怎么搞,多亏了香港的李嘉诚,每次出现经济危机就印钞刮地皮,地方政府完全依赖,到2017年年中,实际上银行资金链断裂,无法支持房地产,房地产销量崩盘,但是因为地方体制无法改变对房地产的依赖路径,而且中央不敢大规模裁剪地方体制的公务员,地方体制在没有银行的支持下变相冻结二手房的销售同时银行大量的其它的贷款(非房贷)流入房地产,加上六个钱包论,房地产价格并未崩盘。---但是最终的规律是不可能违背的,赵国房地产大盘溃就是18,19.
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15L访客 2018-05-11 13:09:54 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Google Chrome 59.0.3071.15Google Chrome 59.0.3071.15
房多与房空互相仇视
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16L访客 2018-05-11 14:10:13 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Google Chrome 59.0.3071.15Google Chrome 59.0.3071.15
笔者不要混淆视听,现在并没有出现抢房现像,肥肠怀疑你是房托。
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17L访客 2018-05-12 00:22:07 回复  Apple iPhoneApple iPhone MQQBrowser 8.3.0MQQBrowser 8.3.0
这水平也来写?

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