驳“楼市崩盘说”:神州特色楼市“转型”指标浅探

2017-10-14 10922人阅读,共11个回复 楼市楼市崩盘房地产
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自从开博,不少看官老是来问:神州楼市会否崩盘,何时崩盘?财迷我实在不胜其扰,决定写本文来回答一下。

闲话休提,直插G点:对于列位看官的问题,财迷的回答是:要看从什么角度来定义和测量楼市崩盘。比如:从不同城市来看,一线楼市大跌算崩盘,还是二三线楼市大跌就算崩盘?从库存来看,是一线城市库存大涨算崩盘,还是二三线城市库存大涨算崩盘?从限购限卖来看,是二三线楼市被冻住算崩盘,还是一线楼市被冻住就算崩盘?由此看来,测量方式是比较重要的(量子力学就被称为“测量科学”)。

“人是万物的尺度”。窃以为,我们应该多用几把尺子来测量楼市崩盘。所以在本文中财迷决定不揣浅薄,建立一个神州特色楼市 “转型”指标体系供大家批评指正。

Actually, 本文最初取的标题叫《神州特色楼市崩盘的几种测量方式》。但隔几天神州就要喜迎华山论剑,网路上连各路“大师”们都出来念经祈福,财迷也不好冲淡这喜庆氛围,忙不送地改了个标题,沾点喜气保平安。毕竟我等小民只是为求自保,而财迷也就为求几个打赏,并不想“勾结”或者“唱空”。相反,财迷和众多看官都是要批驳西方邪路经济学的教条主义,弘扬正能量的,还请小编大人理解。

话说西方邪路经济学的教条主义者老说要崩盘,但是神州特色一向是各种操作让你看不到神马崩盘,然后飞盘daily就可以出来讲好支有威,西方阴毛论破产。比如财迷在阿三国孟买机场,头一探就能看见下面蓝幽幽的世界No.2的达拉维平民窟(下图是财迷在飞机上亲自拍摄,请原谅我的渣技术):

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神州天朝上国,自然不会容忍邪路国家贫民窟存在,所以神州进城的农民伯伯乡下妹只能住棚户区被城管撵得鸡飞狗跳。无业游民也不会在神州存在,自有城管大队抓你去筛沙。现在混得人五人六的小潘当初就在深圳英雄难过的梅林关钻过铁丝网,差点被抓去江门筛沙(现在自然好多了):

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而上千万国企老大哥lost their job,但也不能算失业者,都被当作下岗工人,“看成败,人生豪迈,只不过从头再来”。所以对于楼市崩盘的大哉问,财迷的答案是经济学帝国主义者们恐怕要失望,用新左派落寞大佬汪晖的口头禅来说就是:“没那么简单”(是的财迷当初听过这哥们的课,手动捂脸)。

但是市场经济规律如天道循环。胜地不常,盛宴难再。天下没有不散的筵席,楼市也不可能永远涨。那么从哪些指标我们可以观察到这个筵席的散去?财迷这就来做一个推演:

首先是西方教条主义意义上的邪路国家地产崩盘。在西方邪路国家,地产崩盘的具体指标就是楼市暴跌。和2015年股市一样,一二三线楼市连续暴跌,价格下滑一半以上。具体参见91年小日本楼市。1990年小日本泡沫太剧,外资赚够钱就要跑路,股市惨跌,“大盘露於野,千里无鸡鸣。股民百遗一,念之断人肠“。紧接着外资跑路情况更厉害,楼市跟着也大跌。日本朝野死脑筋,遵守自由市场规则,没有派锦衣卫进驻股市抓几个白大褂,更没有敲打首富让他抛盘。日本据说就此进入失去的十年。

不过,很多人忽略了的事情是那之后日本汽车和电子产品出口销路更广了。90年代长大的人都还记得索尼大法好,其实除了索尼大法好,还有丰田大法好,丰田Hilux和AK47以及60火箭筒一起已经成为安拉呼啦磕巴和粗犷黑叔叔的标配:

而非洲中东南亚遍地出现本田丰田也就是从90年代日元大贬开始的,日本车不但耐操还变便宜了,黑叔叔和猴子们一高兴那就买买买。财迷在泰国就看到遍地都是日本车。附带一笔,这里打住。

所以各位可以看到,邪路国家/地区大都自由市场经济,利用危机出清泡沫,泡沫过了重新上路。在这些国家和地区测量楼市崩盘,直接用楼市价格跌了多少来测量就好了。除了小日本,香江楼市也在97年后大跌了65%, 直到2010年才又回到97高位。但还是马照跑,脱衣舞照跳(当然,不少人为李嘉诚白打10年工是真)。

但是在神州,用教条主义者的价格大跌这把尺子来测量楼市合适么? 照现在姥爷棋路,窃以为很难。神州GOV是全世界最大的GOV,姥爷权力无远弗界,楼价只要一出现大跌,姥爷就可以通过限制交易封住楼价。所以楼价要想大跌搞个大新闻很难。但这会牵扯出一个指标:库存量。封住楼价,楼卖不出去,新楼库存就会大量上升。所以在某些阶段的神州,我们可以把库存量的上升看成是楼市崩盘的指标之一。

库存大量上升,开发商就会被套牢,欠银行的钱还不起,银行出现呆坏账。这就是为何从去年开始各地山大王在(统一安排下)猛推去库存,这其实就是在和崩盘的趋势博弈。在这样的情况下,为了旧银行和地产商的自己友,还可以利用二手房限售这条路来限制房价。当二手房开始限售,地产市场就是《说唐全传》里隋炀帝在江州开的英雄会,只准进不准出。所以这二手房限售的程度,也可以算作楼市崩盘的指标之一。

这样一来,西方的教条主义指标在神州估计行不通,神州楼市崩盘目测在神州可以用以下指标体系测量(双击可放大看详图):

微信截图_20171014183059.png

先讲清楚,这里的一线二线和三线等城市划分是财迷的初步想法,财迷在以后文章给出数据会具体讲为何这样干。下面是一一的说明: 

a) 楼市大跌。如果一线城市楼价大跌,那就是西方教条主义者意义上的崩盘;如果绝大部分二线城市楼市房价大跌,那就是基本崩盘(一线城市也就几千万人);如果绝大部分二线以外(人口净流入)的城市楼价都跌了,那么就算部分崩盘。

b)库存上升。如果一线城市库存全面上升,那么就要看是否有开发商破产。如果一线大城市开发商大量申请破产保护之类,那就是全面崩盘;如果二线人口净流入城市的开发商大部分申请破产,那就是基本崩盘;如果此外的三线城市开发商大部分申请破产,那就代表部分崩盘。

c) 楼市冻结。如果一线城市二手房全面限售,那就是凛冬已至,全面崩盘;如果二线人口净流入城市二手房全面限售,那就是基本崩盘;如果除开一二线外的城市二手房全面长期限售,那就是部分崩盘。

崩盘可怕,在于其效果可怕:若是西方教条主义式大跌,那就是相关行业大量失业,银行发生挤兑,小民跳楼烧炭。然后就是山大王破产,甚至“天翻地覆慨而慷”。看官或问,庙堂中人难道不管?呵呵,庙堂中人的问题是有自己的一摊子事,毕竟还要“武皇开边意未已”。(此处有删节)这效果在神州是不能被接受的。

但是如果楼市不大跌,而只是新增房子库存上升。地产商或要挂点,相关行业下岗潮或出现,银行或受到牵连,但姥爷可以放水救银行,损失大家一起买单。其好处是起码小民信心还在,大家还愿意一起岁月静好。地产商小的挂点,大的“天上下雨地下滑,哪里跌倒哪里爬”,脱层皮寻求转型即可。当初恒大不就寻求转型卖5块一瓶的恒大矿泉水么,那就是懂事的。懂事的孩子有糖吃,如今许老板荣登首富,果然是许家印的钱啊(双击可放大看详图)。

微信截图_20171014183124.png

如果大部分二手楼市被冻住,只准进(地产商卖新房)不准出。则不但银行得救,连部分算自己友的地产商都可以得救。下岗潮可以小点,相关失业人员由国家放水买单,同时推出公租房平台(限制租金价格,这个以后详细聊),那就还算皆大欢喜。唯一的问题就是房奴们找不到接盘侠,只能“人为刀俎,我为鱼肉”,看着房子无限趋近于一堆废砖头。所以,这也不失为一条路子。唯一的问题就是操作起来可能会让一些人杀猪一样的到处叫唤。所以现在各种清洁网路言论,打造风清气正的网上空间,可谓是草灰蛇线,伏笔千里。姥爷中自有能人,列位看官休得小觑。

那么这个指标体系有神马好处呢?

窃以为这个指标体系的好处是,可以帮助我等小民对目前形势有清晰了解,方便我等早点走位以避免遭到踩踏。比如,如果三线城市的某个指标出现大幅波动(比如三线城市地产商大幅破产),那么有房在二线城市的看官就要注意该做一些准备了。手上房产该处理的要处理,该多积累现金的要积累,该分散风险的要分散风险。如此,则至少在洪水到来前我等可以打造一条小船求生,不至于落到群氓被淹没的程度:

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比如,去年之所以财迷劝那些在三四线城市有多处地产的看官赶紧分散风险,就是因为财迷收集到的数据显示那个时候三四线城市库存上升厉害,各地地产奸商吃紧。当然,后来姥爷丰收舞跳的好,一番套路下来,这个指标的波动居然被化解了,也算厉害。接下来如果指标有新波动,财迷会及时在文章里告诉大家。

最后,财迷想说这个指标体系也是初步建立起的一个观测框架。里面还有很多指标不完善,欢迎列位看官提出新思路。另外,这些指标有可能同时出现波动,比如二线和三线城市二手房同时限卖,或者地产商同时破产。还有就是在不同的时期指标体系本身应该是不一样的,以后或许会有新的指标进来(比如公租房)。这些都是以后财迷文章会陆续提到的。财迷将继续为大家守望,以帮助大家趋利避害。

言尽于此。

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文章作者:财迷

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已有11位网友发表了看法:
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1LLO罗巧辉 2017-10-14 19:29:56 回复  OPPOOPPO Google Chrome 53.0.2785.134Google Chrome 53.0.2785.134
财迷不对哦!倾巢之下,焉有完卵。多少人以房产行业吃饭,假如房产是过剩的,那后果.......
名义不崩又有何用。
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2LLO罗巧辉 2017-10-14 19:49:11 回复  OPPOOPPO Google Chrome 53.0.2785.134Google Chrome 53.0.2785.134
穷日子捱一捱就过去了,但当人们穷得心里只剩钱的时候,环境坏了,没得救!人性缺失,无药可解。
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3L访客 2017-10-14 22:33:05 回复  Samsung A7100Samsung A7100 UC Browser 11.7.0.953UC Browser 11.7.0.953
说的好。
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4L访客 2017-10-15 07:44:44 回复  Windows 7Windows 7 Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
环境坏了,没得救!人性缺失,无药可解。
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5L访客 2017-10-15 12:15:24 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
9月新增人民币贷款1.27万亿元 M2增速回升。目测是顶不住了,还是得放水。
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6L访客 2017-10-15 13:05:42 回复  Windows 7Windows 7 Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
现在三,四线城市,市级,县级又在大坼大迁!整条街,整条路全坼,有的市
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6L访客 2017-10-17 19:23:10 回复  Android 4.4.2Android 4.4.2 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
@访客 我们这里也是,所谓的旧城改造,其实也就盖起来才二十几年,全部拆掉。而导致新开的楼房卖光,价格还涨了。就这招毒。
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7L访客 2017-10-15 19:35:40 回复  Windows 7 x64Windows 7 x64 Google Chrome 57.0.2987.133Google Chrome 57.0.2987.133
财迷分析了以民币计价的种种情况
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8L访客 2017-10-15 19:35:53 回复  Huawei TITHuawei TIT UC Browser 11.7.0.953UC Browser 11.7.0.953
喜迎**胜利召开。
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9L访客 2017-10-15 21:55:03 回复  vivo Y23Lvivo Y23L WeChat 6.5.16.1120WeChat 6.5.16.1120
要崩也是香港先崩
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10L普天同庆万国来朝 2017-10-17 11:38:41 回复  Android 4.2.2Android 4.2.2 Google Chrome 48.0.2564.116Google Chrome 48.0.2564.116
家住城东的李女士,在2016年三、四月间购买自己的第二套房。当时,房价已经处于高位,李女士出于“买涨不买跌”的从众心理,看着“蒸蒸日上”的房价心动了,想投资个房子,持有几年卖出,能大赚一笔。
于是,铤而走险的凑足首付之后,从银行贷款80万元,在开发商处按揭了一套“投资房”,又与银行签订了20年期限的房贷&担保合同。
但今年两会过后,各地楼市挤泡沫的行动不断,房价涨势终于止住了。
可以说,李女士买在了楼市的高位,成了“接盘侠”,后来该楼盘的价格开始降价。
更加雪上加霜的是,李女士的公司不景气,薪酬、福利大幅降低。
“房子总价跌了快两成,自己每个月还要支付几千块的贷款,压力太大了”……
所以,李女士做了一个超大胆的决定,不再给银行还贷了!
银行在催贷无果的情况下,无奈将李女士告上法庭。
李女士则当庭直言:
对借款事实无异议,表示自己所在单位经济情况不景气,经济困难,无力偿还贷款,希望向开发商退还所购房屋,以降低自己的损失。法院审理后,李女士被判立即归还银行借款本金及相关利息、罚息等合计23万元,另外,根据担保合同,银行对该房产享有优先受偿权。

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